消費日報網訊（記者 柳川）11月8日，水利部公眾號顯示，銀華紹興原水水利REIT成功在深圳交易所上市交易，標志著全國水利基礎設施REIT第一單正式落地，這也為水利領域基礎設施投融資開辟了一條全新路徑。
目前，市場上的REIT基金共計達到50只，今年三季度有37只REIT基金實現正收益，4只基金實現負收益，剩余基金數據尚未出爐。也就是說，去除數據未出REIT基金，74%的REIT產品凈利潤為正。
三季度，凈利潤告負的4只REIT基金分別為：中金普洛斯REIT（實現凈利潤為-133.91萬元）、建信中關村REIT（實現凈利潤為-192.03萬元）、華安張江產業園REIT（實現凈利潤為-1313.98萬元）、中金安徽交控REIT（實現凈利潤為-2141.68萬元）。
年內21只REITs產品上市
隨著銀華紹興原水水利REIT成功上市，今年11月份已經有三只REIT產品完成上市，其余兩只分別為：11月5日上市的中金聯東科創REIT、11月1日上市的華夏南京交通高速公路REIT。
年內，基金市場上已經上市的REIT產品共計21只，其中有1月12日上市的國泰君安城投寬庭保租房REIT，有6月28日上市的工銀河北高速REIT，還有10月29日上市的華泰寶灣物流REIT。在這21只年內上市的REIT產品中，密集上市的月份集中在3月份，該月共計有5只產品上市，其中包括易方達深高速REIT、華夏華潤商業REIT、嘉實物美消費REIT等。
據Wind數據，截至11月初，已有華泰紫金南京建鄴產業園REIT、銀華紹興原水水利REIT、中金聯東科技創新產業園REIT等18只公募REITs提前結束募集。
目前，市場上的REIT基金共計達到50只，今年三季度有37只REIT基金實現正收益，4只基金實現負收益，剩余基金數據尚未出爐。也就是說，去除數據未出REIT基金，74%的REIT產品凈利潤為正。
第三季度，在實現正收益的基金中，利潤排名前三的REIT基金分別為：鵬華深圳能源REIT實現利潤8815.46萬元，平安廣州廣河REIT實現利潤7496.25萬元，易方達深高速REIT實現利潤7350.23萬元。而利潤告負的4只REIT基金分別為：中金普洛斯REIT、建信中關村REIT、華安張江產業園REIT、中金安徽交控REIT。
在實現正收益的37只REIT基金中，利潤在5000萬元-1億元的REIT基金有4只，利潤在1000萬元-5000萬元的REIT基金有16只，利潤在500萬元-1000萬元的REIT基金有12只，利潤在0萬元-500萬元的REIT基金有5只。
據Wind數據，REIT場內流通份額最高的基金為中金普洛斯REIT，達到14.35億份；處于第二位的基金為博時蛇口產園REIT，場內流通份額達到10.48億份；位列第三的是華夏中國交建REIT，場內流通份額達到7.87億份。
三季度中金安徽交控REIT虧超2000萬元
三季度，凈利潤告負的4只REIT基金分別為：中金普洛斯REIT（實現凈利潤為-133.91萬元）、建信中關村REIT（實現凈利潤為-192.03萬元）、華安張江產業園REIT（實現凈利潤為-1313.98萬元）、中金安徽交控REIT（實現凈利潤為-2141.68萬元）。
在凈利潤告負的4只REIT基金中，有兩家來自于中金基金，有一家來自于建信基金，另一家來自于華安基金。其中，中金普洛斯REIT的底層資產性質為倉儲物流，中金安徽交控REIT的底層資產性質為交通基礎設施，建信中關村REIT以及華安張江產業園REIT的底層資產性質為園區基礎設施。
具體來看，中金普洛斯REIT的上市時間為2021年6月21日，第一次擴募份額上市日為2023年6月16日。目前，該基金持有10個倉儲物流園，分布于京津冀、長三角、環渤海經濟區、粵港澳大灣區和成渝經濟圈，建筑面積合計約115.66萬平方米。
截至2024年9月30日，10個倉儲物流園的時點平均出租率為84.94%，考慮已簽訂租賃協議但尚未起租的面積后出租率為89.83%，期末合同租金及物業管理服務費（不含稅）有效平均租金單價為37.52元/平方米/月，租金收繳率94.75%。
三季度，中金安徽交控REIT的底層資產安徽省沿江高速公路，該REIT基金持有的基礎設施資產實現通行費收入（含稅）2.20億元，同比下降14.45%。沿江高速日均斷面自然車流量（含免費車流量）為 2.09 萬輛，同比下降12.25%。交通量及通行費收入同比下降的主要原因是：周邊路網變化、路段改擴建對車流量及收入產生一定影響。
與此同時，三季度，中金基金計提管理費187.05萬元，資產支持證券管理人計提管理費計提金額 33萬元，基金托管人計提托管費24.45萬元。
從中期報告來看，中金安徽交控REIT的成本費用支出主要是折舊。中期報告顯示，2024年上半年，中金安徽交控REIT底層資產實現營業收入4.1億元，賬面折舊攤銷費用3.87億元。
值得一提的是，REIT這種底層資產運營交由專門資產管理公司打理的運作模式，基金公司在管理上并沒太多發揮空間，一般而言，基金經理的大多數管理操作，只是將閑置資金做國債逆回購、買賣貨幣基金等操作。在這種情況下，中金基金對中金安徽交控REIT提取的管理費率為萬分之九。資料顯示，2024年上半年，中金安徽交控REIT的管理人報酬為762萬元。
截至2024年9月30日，建信中關村REIT基礎設施項目期末時點出租率為72.49%，簽約率為77.27%，加權平均剩余租期為3.17年，季度平均月末租金為4.56元/平方米/天，租金收繳率為104.91%。
根據第三方機構的最新報告，受到新增供應和需求不足的影響，截至2024年第三季度，北京市整體產業園市場空置率環比上漲1.6個百分點至22.2%，市場內新增需求的不足導致各子市場租金均出現不同程度的調整，北京市整體產業園市場平均凈租金環比下降1.3%，同比降幅達到了7.9%。其中，建信中關村REIT基礎設施項目所在的上地區域產業園供應量較大，存在市場同質化競爭的情況。上地區域空置率環比上升3.3%至28.7%，租金水平同比下降8.7%至146.7元/月/平方米。上地區域總存量為273 萬平方米，占北京市整體產業園市場存量的18.8%。報告期內，基礎設施項目部分租戶出于自身經營考慮（主要為業務調整，縮減承租需求），出現部分提前退租和到期不續租的情況，合計退租面積2.09萬平方米。
三季度，華安張江產業園REIT基金基礎設施項目公司上海中京電子標簽集成技術有限公司、上海張潤置業有限公司的營業成本及主要費用合計為513.31萬元，上年同期該數值為442.56萬元，同比增加近16%。成本及費用的升高導致了該REIT基金的虧損。
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